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什麼是現況交屋?購屋時應注意哪些事項?

2010/09/10 13:16

1.買方甲於民國85年6月間以價金為1100萬元,向屋主乙購買其所有坐落台北市士林區中山北路七段之房地。伊已付清價金,詎乙交屋後,因同年7月16日 至20日連日下雨,始發現屋內漏水、地板滲水,廁所至臥室內惡臭四溢,兩間臥室牆壁龜裂,延伸至地板,壁櫥櫃內多處腐朽等瑕疵,伊即催告屋主乙出面解決,惟乙置之不理。
2.屋主乙則說房屋為屋齡達19年之中古屋,瑕疵難免,況買方甲自看屋至屋主乙交屋前,曾看過房屋18次,若該屋有瑕疵亦為甲所明知,且房屋品質「包括瑕疵」在買賣合約訂立前已為雙方所知,並載明於契約條文中,且雙方同意以「現況交屋」,是乙並無故意不告知或隱瞞瑕疵,甲請求減價及損害賠償,顯無依據。
3.應注意者,買賣契約上縱明載有「現況交屋」字樣,不必然可解釋為得免除屋主對房屋存有瑕疵而應負之責任!縱算是買受人在簽約時明知房屋屋況,或者因重大過失不知屋況,但仍應區分買受人知悉之部分為何?再判斷出賣人免除瑕疵擔保責任之範圍,不得在未予區分之情況下,一律免除出賣人瑕疵擔保責任之全部,迭經司法判決與法律學說一再論及。從而,買、賣雙方簽約時,必須諮詢、委任法律專業人士就買賣契約的簽訂、審核及用字遣詞加以載明,房屋現況逐項明載約定,切勿心存僥倖、貪小便宜,以防「口是心非」得不償失。
4.本文認為所謂的現況交屋,即為看屋時或者契約訂立時房屋(主建物、附屬建物、公設及水電力、瓦斯配管設施是否可接通)是否具備通常效用或預定效用等現況具有一般通常效用之現況而言,除海砂屋及輻射屋外,現況交屋的記載必須注意是否因此免除屋主的法律責任。
5.最後,作者提供關于現況交屋記載與房仲業者應盡的法律責任,謹供參考:賣方出具之不動產標的現況說明書,其中就「漏水」、「海砂屋」、「輻射屋」、「天然瓦斯」、「住戶規約」、「約定專用協議」、「管理委員會」、「管理費」、「附屬設備」等多達九項內容係空白未填寫,亦未標示是否現況交屋,而就漏填之上開各項資料如漏水、海砂屋、輻射屋等會影響房屋是否具備通常效用或預定效用,對於消費者而言屬重要資訊,此時仲介公司本於其調查之義務應通知出賣人加以補填,或對出賣人加以詢問以明暸其內容,而非任令其空白,並以其空白作為仲介公司不知瑕疵之藉口。是,僅憑不動產現況說明書中就房屋是否漏水一項,無任何可供買方參考之資料,即足証仲介公司並未善盡其調查及據實告知義務。嚴重之漏水瑕疵必將影響對於不動產之使用,勢必減損其價格,買方不知有漏水瑕疵而願意承買,其結果即係有利於出賣人,仲介公司為上訴人之居間仲介人,其違反對於買方之調查及據實告知義務,仲介公司未執漏水瑕疵與出賣人交涉買賣價格,使出賣人獲有利益,仲介公司即不得向上訴人請求給付仲介報酬。

 

【小叮嚀】

不動產買賣糾紛態樣多端,應注意的重點也不一,若有任何不動產法律問題,建議可諮詢不動產法律專家連世昌律師幫您把關,方能周延保障您的合法權益。

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小可愛2010/09/20 00:33 引用

  1.買方甲於民國85年6月間以價金為1100萬元,向屋主乙購買其所有坐落台北市士林區中山北路七段之房地。伊已付清價金,詎乙交屋後,因同年7月16日 ...《詳全文

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