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購屋坪數短少,怎麼辦!?

2010/09/10 13:25

常見房屋實務法律問題解析系列

連世昌律師

【案例一】:屋主甲於951 月間經由仲介公司乙介紹,向丙購買坐落○○○○○○○○號土地及其上之○○○○建號建物,同年2 月辦妥所有權登記。惟嗣發現上開屬甲所有之該第○○號建物內某特定部分(面積計16.5平方公尺,約4.99坪),竟為管理委員會無權占用,拒不返還。而仲介公司乙登載廣告銷售內容為「登記面積112.96坪」,然事實有上述被占用而短少情事,致屋主甲受有損害。

【案例二】:屋主甲於932 月間經由仲介公司乙之居間,向丙購買系爭房地,定有不動產買賣契約,買賣價金為新台幣○○萬元,嗣因屋主甲於再行出售時即發現房屋現況面積與系爭房地之所有權狀不符,經屋主甲於9411月間向○○市地政事務所陳情,經○○地政事務所調取原登記檔內之建物竣工平面圖重新檢算後發現因人工計算錯誤,更正面積合計短少46.07平方公尺(為13.9361 坪)。

(一)、就上開二個案例中,仲介公司乙為屋主甲與賣方丙系爭不動產買賣之仲介,是否負有測量建物正確面積之義務?

(二)、想請教不動產專業人士如何分析上開二個案例?

【問題解析】:

一、首先,仲介公司乙為買、賣雙方系爭不動產買賣之仲介,是否負有測量建物正確面積之義務,此問題的答案饒富趣味

(一)否定看法

1、按消費者保護法第7 條所指提供服務之經營者,其服務內容及程度之界定,應以該服務可期待之合理使用或接受為判斷依據。仲介公司乙為丙和甲就上開不動產為報告訂定買賣契約之機會及為買賣之媒介,就其服務之本質,並無檢查房屋實際之面積是否與地政機關所登記面積相符之約定,法律上亦無房仲業者有此義務之規定,甚而經中央主管機關公告之不動產委託銷售契約書範本,亦無將「測量建物正確面積」列作不動產現狀說明之項目,範本中規定受託人義務之規定中,也未包含受託之房仲業者負測量正確建物面積之義務。

2、查丙於951 月將房地出售予甲時,並不知悉建物面積有短少情事,故仲介公司乙更不可能得悉,則乙公司為仲介時業經詢問丙而在不動產說明書表示所出售之不動產無第三人占有情形,已盡不動產經紀業務調查之義務。

3、更況,不動產面積測量乃專業之工作,非專業人員難為正確之測量,須藉助地政人員之鑑測,調出竣工圖等各種資料,綜合審理後,始能為前述之判斷,是而不能科予仲介公司乙有測量正確面積之責任。

(二)肯定看法:

1、按民法第565 條規定之典型居間契約,僅須雙方約定一方為他方報告訂約之機會,或為訂約之媒介,他方即應給付報酬,又居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人,或知其無訂立該約能力之人,不得為其媒介。以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務,民法第567條定有明文。

 2、仲介公司乙受甲、丙之委託居間仲介買賣系爭房地,具有居間契約之性質,並受有甲與之居間報酬,自應適用居間契約之規定。再者,依據行政院消費者保護委員會通過之不動產委託銷售契約書範本第7 條第1 項規定,受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。準此,仲介公司乙就系爭建物之面積即應依據善良管理人之注意義務,調查系爭房地之實際面積。

3、況系爭建物經○○地政更正面積後,前後差距有13.9361 坪,面積差距甚鉅,以仲介公司乙係亦居間房屋買賣為業,如以善良管理人之注意義務,即可即時察覺面積之差距,況同為房屋仲介業之○○房屋於受託系爭房地之居間買賣時,即已察覺系爭房地之實際面積與建物登記簿之面積不符,足見,上開面積之差距,並非難以發現,乙公司未盡調查義務,即有不完全給付之情形。

二、律師的話】:

(一)從法規角度分析:上開兩個案例都是房屋仲介於今(96)年關於建坪短少的案例,非常有趣的是該位律師在案例一中依據消費者保護法請求,承審法官認為法律上亦無房仲業者有此義務之規定,不動產委託銷售契約書範本,亦無將「測量建物正確面積」列作不動產現狀說明之項目,範本中規定受託人義務之規定中,也未包含受託之房仲業者負測量正確建物面積之義務,仲介公司乙沒有測量正確面積之義務。相對的,在案例二中承審法官則適用居間契約之規定,再參考不動產委託銷售契約書範本第7 條第1 項規定,受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之,據此認為仲介公司就系爭建物之面積即應依據善良管理人之注意義務,調查系爭房地之實際面積。會員公司或買賣雙方遇到法律紛爭時,究應從哪部法律,及哪個爭點著力,攸關將來訴訟成敗。

(二)從不動產經紀業制度而言:依目前不動產交易糾紛益趨頻繁,加上消保法、不動產經紀業法規,及現階段法院裁判實務運作,有關不動產經紀業的法律責任似越趨嚴格,台灣高等法院甚至對此曾做出宣示性判決謂:「仲介業之業務,涉及房地買賣之專業知識,一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為,既向消費者收取高額之佣金,應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業,其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽,如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失,即應負過失侵權行為之責。」職是,仲介公司在案例一中有關坪數短少判決固不負調查義務,然吾人應秉持「哀衿勿喜」心情看待案例二的判決結果。

(三)從經營策略與法律風險分析:由經紀業者經營角度來說,在受託居間、仲介案件中有關該屋的產權、屋況調查及告知益顯其重要性。換言之,在目前相關法律規範及法院判決實務趨勢下,居間、仲介過程中倘使產權、屋況有待確認,或者委託約、買賣約的簽訂及審閱有疑義,甚至委託雙方間產生紛爭,均應諮詢專業律師或專業人士,評估法律訴訟風險,以弭爭議。如此,方能提升業者形象,深化服務品質。

 

【小叮嚀】

不動產買賣糾紛態樣多端,應注意的重點也不一,若有任何不動產法律問題,建議可諮詢不動產法律專家連世昌律師幫您把關,方能周延保障您的合法權益。

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小可愛2010/09/20 00:32 引用

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